Kredi Faizlerinde Rekor Artış! Son 22 Yılın Zirvesini Gördü…
Tügem Yönetim Kurulu Üyesi Dr. Mustafa Koçak: “Kredi Faiz Oranın 1.20 Çekilmesi Krediye Ulaşmada Bir Avantaj Sağlayacak”
Haber: EDDA SÖNMEZ – Kamera: SADIK KARAKULOĞLU
İlk kez ev sahibi olacaklara düşük kredili ve daha uzun vadeli desteği geliyor. İlk kez konut alacaklara 180 ay vade ve yüzde 1,20 seviyelerinde faiz ile çeşitli kampanyalar yapılması gündemde. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) üyesi Dr. Mustafa Koçak, “Burada tabii ki birçok beklentiler, birçok söylentiler var ancak bizim beklentimiz 1.20 bantlarına kredilerin çekilmesi. Daha önceden 0,69, 0,79 gibi oranlar konuşulmuştu. Ama şu anda faizlerin yüksek olmasından dolayı bu mertebeler çok fazla söz konusu değil gibi. 1.20 makul olacak gibi duruyor. Şu anda özel bankalara gittiğinizde 2.80, 2.90 hatta 3 gibi konut kredi faiz oranı var. Bunun 1.20 çekilmesi tabii ki krediye ulaşmada bir avantaj sağlayacak. Tabii sadece faiz indirimi değil. Bununla birlikte vadenin de uzatılması bir nebze kredi çekecekleri rahatlatacak. Önceden yine bir çalışma yapılmıştı. 15 yıl vadeli, 180 ay vadeli kredi kullandırılmıştı. Bunun yapılması özellikle konut piyasasını biraz hareketlendirecek” dedi.
Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz, 11 Ağustos’ta Orta Vadeli Program (OVP) hazırlıkları kapsamında İstanbul Finans Merkezi’nde (İFM) finans dünyasının temsilcileriyle bir araya gelmişti. Yılmaz, konut arzını artırma konusunda çeşitli değerlendirmelerin yapıldığını belirterek “Birinci konut edinimini özellikle daha güçlü bir şekilde teşvik edecek mekanizmalar üzerinde durduk. Bu konuda Merkez Bankamızın da BDDK’yla çalışmaları var” demişti.
TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi ve yüksek inşaat mühendisi Dr. Mustafa Koçak, ilk kez konut alacaklara yönelik kredi teşviğine ilişkin ANKA Haber Ajansı’na değerlendirme yaptı. “Vatandaşlar artan faizden korkmasınlar” diyen Koçak, şunları söyledi:
FAİZLERİN 1.20 ÇEKİLMESİ TABİİ Kİ KREDİYE ULAŞMADA BİR AVANTAJ SAĞLAYACAK: Geçtiğimiz günlerde Sayın Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz’ın yaptığı açıklamaya istinaden ilk kez konut alacaklara yönelik bir kredi teşviği, kredi desteği gündemde. Bunun Eylül ayında açıklanacağına yetiştirileceği söylendi. Peki nasıl bir kredi desteği bekleniyor? Ne gibi teşvik olacak? Burada tabii ki birçok beklentiler, birçok söylentiler var ancak bizim beklentimiz 1.20 bantlarına kredilerin çekilmesi daha önceden biliyorsunuz 0,69, 0,79 gibi oranlar konuşulmuştu ama şu anda faizlerin yüksek olmasından dolayı bu mertebeler çok fazla söz konusu değil gibi duruyor. 1.20 makul olacak gibi duruyor. Şu anda özel bankalara gittiğinizde 2.80, 2.90 hatta 3 gibi oranlarda faiz oranları var. Konut kredi faiz oranı var. Bunun 1.20 çekilmesi tabii ki krediye ulaşmada bir avantaj sağlayacak. Tabii sadece faiz indirimi değil. Bununla birlikte vadenin de uzatılması bir nebze kredi çekecekleri rahatlatacak bir seviyede olacak. Burada da 180 ay gibi daha önceden yine bununla ilgili bir çalışma yapılmıştı. 15 yıl vadeli yani 180 ay vadeli kredi kullandırılmıştı. Bunun yapılması özellikle konut piyasasını biraz hareketlendirecek.
KREDİLİ SATIŞLARDA CİDDİ BİR DÜŞÜŞ HALA SÖZ KONUSU: Temmuz ayında konut satış adetleri açıklandı TÜİK tarafından. Satış, toplam satışları artmış olsa da kredili satışlarda ciddi bir düşüş hala söz konusu. Senenin başından beri konut satışları, kredili konut satışları düşüyor. Düşme eğiliminde. Bu yüzden böyle bir kampanyanın çıkarılması bir nebze hareketlendirir diye umuyoruz. Tabii neden böyle bir desteğe ihtiyacımız var? Özellikle son dönemlerde insanların artık hem konut fiyatlarının artmasını hem faizlerin artması konuta ulaşmada sıkıntı yaratmaya başlamıştı ve insanlar artık konut alamaz hale gelmişlerdi. Bu da tabii ki kiralık piyasasını çok hareketlendirdi. Herkes kiralık konutlara yönelmeye başladı. Tabii bu kira fiyatlarını arttırdı. Kira fiyatları artınca biliyorsunuz yüzde 25 artış sınırıyla birlikte de insanların artık evden çıkmama istememesi, başka bir yere taşınmak istememesi gibi durumları ortaya çıkardı ve kiralık arzında ciddi bir düşüş yarattı. Arzın düşmesi, talebin yükselmesiyle birlikte çünkü ev alamayanlar, ev kiralamak zorunda kaldılar. Talebin yükselmesiyle birlikte de fiyat ciddi derecede arttı.
ASTRONOMİK RAKAMLARIN ARTIK DAHA NORMAL ULAŞILABİLİR SEVİYEYE ÇEKİLMESİ BİRAZ EMLAK PİYASASINI RAHATLATACAKTIR: Eğer biz insanları konut kiralamaktan kira öder gibi konut sahibi olmaya döndürebilirsek burada kiralık piyasasında biraz rahatlama söz konusu olabilir. Fiyatların artmasıyla birlikte artmasını engel. Fiyatların sabit kalmasını sağlayabiliriz. Bununla birlikte tabii ki kiralık fiyatların da durması veya düşmeye yönelmesi bizde biraz emlak piyasasını rahatlatacaktır. Tabii ki bu sadece bu teşvikle birlikte olmaz. Bununla birlikte başka çalışmaların da yapılması gerekiyor. Nedir bunlar? Özellikle kamu alanlarında sadece kiralamaya yönelik projeler geliştirilebilir. Bunun dışında arzın artması gerekiyor. Çünkü arzın da az olması aslında fiyatların da bir sebep. Arzın artması, bu tarz kredilerin ulaşılabilir olması, fiyatların astronomik rakamların artık daha normal ulaşılabilir seviyeye çekilmesi biraz emlak piyasasını rahatlatacaktır.
YAPILACAK FAZLA PROJELER, FAZLA KONUTLAR BÖLGESEL BAZLI SIKINTILAR YARATABİLİR: Kamu aslında kastımız biraz daha rezerv alanlar düşünülebilir. Rezerv alanlara bunlar yapılabilir. Bunun dışında yine boş bekletilen atıl alanlar varsa bunlar yapılabilir. Yine kentsel dönüşümle birlikte birçok belediyede yerinde dönüşüm veya ilçe içerisindeki bazı alanlara rezerv alanlara yapılar yapıldı ve bunlar diğer arsa sahiplerine verildi. Mesela Bayrampaşa’da, Zeytinburnu’nda, Esenler’de bu tarz dönüşüm projeleri yapıldı. Ve şu anda o dönüşümü tamamlanan yerleri insanlar taşınacak, evlere taşınacak ve eski yerler de bu tarz yeni projeler geliştirilebilir. Tabii bunları söylüyoruz ama burada nüfus yoğunluğunu da kontrol etmek gerekiyor. Yapılacak fazla projeler, fazla konutlar bölgesel bazlı sıkıntılar yaratabilir. Özellikle bir deprem gerçeğimiz var. Depremde biliyorsunuz bazı yeşil alanların, bazı acil durum yerlerinin belirlenmesi gerekiyor. Buraların da dikkat edilmesi gerekiyor. Çünkü bir depremde insanlar o alanlara, toplanma alanlarına gidecek. Eğer yoğunluk fazla olursa bu tarz sıkıntılar yaşanabilir. Bunun dışında yine o bölgenin trafiği, okulu hastanesi bunlar düşünülmesi gerekiyor. Evet bir kentsel dönüşüm, bir arzın arttırılmasını konuşuyoruz. Ama bunun da kontrollü ve planlı yapılması gerekir ki burada olası bir sıkıntı, sonradan bir sıkıntı yaşamayalım.
KONUT FİYATLARINI ARTTIRAN BİRÇOK UNSUR VAR. BU UNSURLARDAN BİR TANESİ ARZIN ÇOK AZ OLMASI: Tabii şu anda konut fiyatlarını arttıran birçok unsur var. Bu unsurlardan bir tanesi arzın çok az olması. Satılık fiyat, satılık mülk bulmanın zor olmasından kaynaklı arz az olduğu için, talep çok olduğu için fiyat yükseliyor. Tabii sadece bu değil aslında fiyatı yükselten en önemli iki unsur birincisi enflasyon, ikincisi döviz kurları. Çünkü maliyetler de arttı. Enflasyon da yükseliyor. Bu yüzden de fiyatlar yukarı yönlü hareket ediyor. Önümüzdeki dönem fiyatlar artacak mı? Evet. Bu enflasyon ortamda fiyatlar artmaya devam edecek. Ancak ne kadar artacak? Ne seviyelerde olacak. Bunu önümüzdeki dönemlerde atılacak adımlarla ancak görebiliriz. Burada konuta ulaşmada kolaylık sağlanmasının aslında önündeki bir handikap da acaba fiyatları yukarı yönlü etkiler mi? Bu kredinin çıkması. Burada tabii ki yine alınacak önlemler olması gerekiyor. Bir kere denetimi mutlaka artırılması gerekiyor. İlan portallarının incelenmesi gerekiyor. Çünkü kredi teşviğinin çıkacağını duyan vatandaşlar üç istedikleri evlerine üç buçuk, dört isteyebilirler. Bunların da mutlaka önüne geçilmesi fiyatların sabit durması, arttırılmaması gerekiyor. Çünkü evet biz insanların eve kavuşabilsinler, kredi teşviği çıkartalım, destek yapalım diyoruz. Ama bir yandan da enflasyonist ortam olduğu için fiyatlar yukarı. Hareket etmeye devam ediyor. Buna yönelik de önlemlerin alınması şart.
VATANDAŞLAR ARTAN FAİZDEN KORKMASINLAR: Genelde Türkiye’de zaten sabit faizli kredi kullanılıyor. Yani sabit taksitli değil. Yani tek bir faiz oranıyla krediyi çekiyorsunuz. 15 yıl boyunca aynıyı ödüyorsunuz. Ancak bu geçtiğimiz son yıllarda çıkan teşviklerde bunun bazıları değişti. Mesela ilk üç yıl devlet kredi teşviği verdi. Faizin yarısı bizden kampanyası dedi. Faizin yarısını devlet karşıladı ama o ilk üç yıl karşıladığı faizi sonraki yıllara paylaştırdı. Böylelikle aslında vatandaşın ilk üç yıl ödeme kolaylığını sağlayalım dediler. Bunlar da yapılabilir. Yani tabii ki 15 yıl şu enflasyonist ortamda sabit faiz olması riskli banka açısından riskli. O yüzden arttırılabilir bir faiz uygulanabilir. Bu daha önceki örneklerde yapıldı. İlk üç yıl bu oran, ondan sonraki üç yıl bu oran, ondan sonraki üç yıl bu oran gibi bir şey yapılabilir. Ancak burada şunu da söylemek istiyorum. Refinansman diye bir yöntem var. Yani vatandaşlar artan faizden korkmasınlar. Çünkü eğer diyelim bu krediyi çektik. Üç yıl sonra faizler düştü. Refinansman yaparak yeniden bir ödeme planı çıkartıla bilir böyle bir avantaj da var. O yüzden burada şunu düşünmek lazım. Bugün ev almayıp kredi çekmeyip kiraya geçtiğinizde bu kira da artacak. Her yıl TÜFE oranında artacak. Ve bugün 15 bin lira kira ödediğiniz yer belki iki yıl sonra 25 bin lira olacak. O yüzden aslında vatandaşların böyle bir imkân çıktığında gerekirse 15 bin kira ödemek yerine 25 bin lira kredi ödemeleri evet bir iki yıl belki bütçelerini zorlayacak ama daha sonra aslında kiranın altında kalan bir taksit olacak. Burada da avantajlı olabilir. Böylelikle ev sahibi olabilirler.”
